Эскроу-счета и как они защитят дольщиков: 11 карточек для чайников

С 1 июля сделки долевого строительства в России можно заключать только с использованием эскроу-счетов. Разбираемся, как это будет работать и как защитит права покупателей квартир в строящихся домах. 

Эскроу-счета и как они защитят дольщиков: 11 карточек для чайников

 

Что такое эскроу?

Банковский счет, который создается для безопасного проведения сделки по продаже дорогих объектов(недвижимости, автомобилей, предметов искусства и т.д.). Если вкратце, то деньги покупателя блокируются на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия договора.

 

Кого касается новая схема?

Прежде всего, новая схема покупки недвижимости относится к дольщикам. С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого строительства можно проводить только через эскроу-счета: покупатель больше не сможет приобретать жилье напрямую у застройщика. Теперь в сделке обязательно участвует банк — в качестве третьей стороны.

Эскроу-счета и как они защитят дольщиков: 11 карточек для чайников

 

Как это работает?

Заключается трехсторонний договор между покупателем, продавцом и эскроу-агентом (в России это банк). Покупатель кладет на счет нужное количество денег, продавец получает к ним доступ только после выполнения определенных условий (в случае долевого строительства это будет передача права собственности на квартиру или дом). 

В течение срока действия эскроу-счета ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не имеют права распоряжаться средствами, которые на нем лежат.

 

Как защищены средства на эскроу-счете от банкротства банка?

На эскроу-счета распространяется деятельность Агентства страхования вкладов. Максимальный размер страхового возмещения по сделкам с недвижимостью в таком случае составляет 10 миллионов рублей. 

Если квартира или дом стоят больше, есть смысл открыть несколько эскроу-счетов.

Защита от краха банка — приоритетная задача нового законодательства. Поэтому составлен специальный государственный реестр банков, которым разрешается работа со сделками такого типа. В него входят только банки, доказавшие свою благонадежность и имеющие высокий кредитный рейтинг.

 

Как было раньше?

До сих пор передать деньги за недвижимость можно было несколькими способами: с использованием банковской ячейки (это самая распространенная схема для покупки вторичного жилья), аккредитива (для первичного жилья и долевого строительства), через нотариуса и просто наличными из рук в руки (последний способ кишит дырами в безопасности и настоятельно не рекомендуется к использованию).

Банковская ячейка

Покупатель арендует ячейку, закладывает в нее нужную сумму, банк обязуется обеспечить ее сохранность. Продавцу откроется доступ к деньгам, если будут выполнены условия дополнительного соглашения к договору аренды. Условия, прописанные в допсоглашении, как правило, включают передачу права собственности на недвижимость. Но можно добавить к ним все, что угодно, по желанию покупателя: от предъявления выписки из домовой книги (чтобы убедиться в том, что жилье свободно от прописанных в нем людей) до требования к продавцу прийти за деньгами в шляпе с пером. При невыполнении хотя бы одного требования, прописанного в допсоглашении, продавца к ячейке не допустят.

Банковский аккредитив

В первом приближении очень похож на эскроу-счет, но есть несколько нюансов:

  • во-первых, договоры на эскроу стороны составляют в соответствии со своими нуждами самостоятельно, они более гибкие, чем в случае аккредитива, действие которого строго регламентировано законом;
  • во-вторых, покупатель квартиры имеет право забрать средства с аккредитива в любой момент в одностороннем порядке, а эскроу-счет закрывается только при личном присутствии всех трех сторон;
  • в-третьих, условия выполнения сделки в случае аккредитива контролируют покупатель и продавец. Выполнение договора по эскроу-счету контролирует сам банк, проверка всех документов ложится на его плечи;
  • и, наконец, в-четвертых, обслуживание аккредитива дороже, чем эскроу-счета (эскроу для дольщиков в России будет вообще бесплатным).

Депозит нотариуса

Этот вариант подходит только тем, кто не сомневается в честности своего нотариуса. Покупатель отдает деньги нотариусу, тот вносит их на свой депозит в банке и ждет, когда будут окончательно выполнены все условия сделки. После получения свидетельства о регистрации права собственности нотариус переведет деньги продавцу. Но сначала тщательно проверит все документы.

 

Говорят, это защитит дольщиков. Как?

До сих пор долевое строительство финансировалось в том числе и за счет средств дольщиков. Покупатель вносил деньги на счет застройщика, тот использовал их сразу. Поэтому могли возникать риски для покупателей: например, если застройщик разорялся, то дольщик мог остаться и без денег (ведь они уже потрачены), и без квартиры (ведь она еще не построена). 

С вступлением в силу нового закона все договоры долевого участия заключаются только с использованием эскроу-счета: застройщик берет в банке кредит на строительство и не имеет доступа к деньгам дольщиков до тех пор, пока не выполнит обязательства перед ними. То есть, дольщик больше не покупает квартиру напрямую у застройщика, а заключает трехсторонний договор с ним и с банком. 

Для физлиц открытие счета будет в большинстве случаев бесплатным, потому что застройщик будет кредитоваться в этом же банке. Поэтому банк окупает свои затраты за счет процентов по кредиту для застройщика, а покупатель квартиры получает возможность ведения эскроу-счета — как бы бонусом.  

И, наконец, эскроу-счета могут ускорить процесс строительства жилья: в интересах застройщика как можно раньше сдать объект в эксплуатацию и передать право собственности на квартиру клиенту, чтобы выполнить условия договора и получить наконец его деньги. 

 

Что делать, если дом не достроится?

Если застройщик не может выполнить свои обязательства, то деньги, замороженные на эскроу-счете, дольщик сможет забрать в полном объеме. Решение об этом он примет в соответствии с условиями договора: например, если застройщик тянет со сдачей жилья два месяца с момента оговоренной даты. 

Есть еще один вариант развития событий: банку тоже невыгодно держать на балансе недостроенное жилье без перспектив его использования. Поэтому новый закон предполагает и поиск банком нового застройщика, который закончит начатое. В этом случае заключается новый договор с покупателем квартиры, и действие эскроу-счета пролонгируется.

 

Любую квартиру можно купить с помощью эскроу?

С открытием эскроу-счета можно будет купить жилье в любой новостройке, любого уровня и стоимости. Единственное ограничение — если недвижимость дороже 10 миллионов рублей, то покупатель берет на себя риски на случай лишения банка лицензии (такое маловероятно, но ничтожная возможность есть). Как мы уже говорили, возмещение по страхованию вкладов для покупки недвижимости ограничивается этой суммой.

 

А если я уже внес деньги напрямую на счет компании-застройщика и сейчас жду окончания строительства, застройщик может использовать мои средства?

Да, в некоторых уже начатых проектах будет разрешено продолжить использовать деньги дольщиков. Но для этого проекту надо будет соответствовать целому списку требований: степень готовности дома — не менее 30%, а от заемщиков должны быть привлечены не менее 10% средств. Сам застройщик должен иметь определенный опыт в сдаче объектов, который тоже регламентируется конкретными цифрами.

 

А еще говорят, что из-за новой схемы подорожает жилье. Это правда?

Мнения экспертов здесь сильно расходятся. Например, глава минстроя Владимир Якушев назвал анонсирование повышения цен на жилье маркетинговым ходом.

Участники рынка недвижимости предрекают удорожание вторичного жилья. Следите за руками: ужесточаются требования к застройщикам — значит, вероятно, что уменьшится объем новостроек. А значит, вырастет спрос на вторичное жилье, вполне логично ведя за собой рост его цены. 

Некоторые застройщики пророчат и рост цен на ту самую первичку, покупаемую по эскроу. Логика есть и тут: деньги дольщиков возвращать с процентами было не нужно, в отличие от банковских кредитов на строительство, которые застройщик вынужден будет брать сейчас. Этот кредитный «зазор», вполне вероятно, и ляжет на плечи покупателей недвижимости.

 

Я хочу купить квартиру по эскроу. Куда идти? Это больно?

По сравнению с прежней схемой, добавился один пункт (последний). Объясняем по шагам:

  • Выбираете проект и застройщика;
  • Выбираете квартиру;
  • Оформляете одобрение на ипотечный кредит, если он вам нужен. Если нет — сразу переходите к следующему пункту. Внимание: ипотеку вы можете оформить в том же банке, где будет открыт эскроу-счет, а можете — в любом другом. Правда, если банк другой, то придется заплатить дополнительную комиссию за перевод средств на эскроу-счет;
  • Заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Оформляете его в Росреестре;
  • И, наконец, переходите к новшеству. В банке, с которым у застройщика заключен кредитный договор, открывается эскроу-счет (для вас это будет бесплатно), на который вы (или банк, предоставивший ипотечный кредит) перечисляете деньги;
  • Ждете, когда ваш дом достроится.
  •  

     

     

     

     

     

     

    Подробно «Недвижимость@mail.ru»

     

    Pin It

    Комментарии закрыты.