Кто быстрее падает: цены на «вторичку» и «первичку» почти сравнялись

Кто быстрее падает: цены на "вторичку" и "первичку" почти сравнялись

Последние два года наблюдается тренд по сокращению ценовой разницы между жилье в новостройках и на «вторичке», а в некоторых районах новое жилье уже дороже вторичного.

Разница в цене между вторичным жильем и квартирами в новостройках стандарт-класса в последние два года снизилась с 22,4% до 19,7%. В бизнес и премиум-классах разница в ценах уменьшилась еще сильнее — почти в три раза, с 20,9% до 7,2%.

Самое заметное сокращение между ценами первичного и вторичного рынков зафиксировано в комфорт-классе. Если еще несколько лет назад вторичное жилье такого типа было дороже квартир в новостройках на 23,9%, то сейчас величина премии уменьшилась до 5,4%.

Как отмечают аналитики «ИНКОМ-Недвижимость», традиционно первичное жилье дешевле вторичного в среднем на 20-25%.

ЖИЛЬЕ С ОТРИЦАТЕЛЬНОЙ ДОХОДНОСТЬЮ

Однако, сейчас сразу в трех из десяти округов старой Москвы сложилась абсолютно противоположная ситуация: квартиры в новостройках комфорт-класса продаются дороже, чем жилье на «вторичке». Самый большой перевес в сторону новостроек был отмечен в Северо-Западном округе, новые квартиры оказались здесь на 9,1% дороже вторичного жилья. В Юго-Восточном округе (ЮВАО) премия за покупку новостройки составляет 7,5%, в Юго-Западном округе (ЮЗАО) — на 4,5%.

Округов, где цены на «первичке» в бизнес-классе превысили «вторичку» еще больше – сразу шесть! Самый большой разрыв цен отмечен в ЮВАО и ЮАО – на 10,3% и 20,1%.

Риелторы объясняют этот парадокс общим уменьшением цен на жилье. «К сокращению ценовой разницы между двумя этими сегментами на столичном рынке недвижимости привело постепенное уменьшение стоимости жилья как на «первичке» (в экономклассе), так и на «вторичке» (все категории масс-маркета)», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

По данным компании, стоимость предложения вторичного жилья эконом-класса с 2016 года упала на 12,2%, в комфорт-классе снизилась на 6,5% и на 3,1% в премиальном сегменте. При этом, аналитики обращают внимание, что цена реальных сделок показала еще большое снижение – от 10% до 20%.

Если на «вторичке» цены шли на понижение, то «первчика» держалась на плаву. Стоимость комфортного жилья в новостройках выросла на 16,3%, в бизнесе – на 13,8%. Отрицательную динамику продемонстрировал только эконом-класс – минус 9,1%.

Во-вторых, на сокращение ценовой разницы повлияло превышение предложения над спросом как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Что также является поводом к предоставлению скидок. Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимости, сейчас 83% сделок на «вторичке» проходит с дисконтом (средний размер скидки составляет – 8,7%.

Первичный рынок недвижимости на данный момент также сильно затоварен, и девелоперы в борьбе за покупателя вынуждены предоставлять своим клиентам существенные скидки: от 15% до 30%.

Стоит также учитывать, что 15-20% квартиры в новостройках остаются нераспроданными к моменту ввода дома, поэтому этот объем переходит на вторичный рынок недвижимости, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

ЭХО ОТМЕНЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Тенденция к синхронизации цен между первичным и вторичными рынками будет усиливаться. В перспективе даже возможно, что цены на первичном рынке могут превысить стоимость жилья на «вторичке», полагают аналитики «ИНКОМ-Недвижимость».

Фактором, который может усилить наметившейся тренд, станет отмена долевого строительства, так как переход на проектное финансирование усложнит работу девелоперов и приведет к увеличению цены квадратного метра в новостройках. У вторичного рынка в свою очередь нет «грозовых туч на горизонте», а само понятие себестоимости и рентабельности по сути отсутствует.

Однако, насколько могут превысить в цене квартиры на «первичке» вторичное жилье после отмены долевого строительства говорить сложно, отмечают аналитики.

«По нашим оценкам, стоимость нового жилья будет расти на 15% в год, и за 2-3 года строительства она может увеличиться на 30-45%. Чтобы реализовать новое жилье с прибылью, застройщикам также придется сильно поднять на него цены. А вот смогут ли потенциальные покупатели их «переварить» – это очень большой вопрос», — считает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

В «Метриум Групп» в свою очередь не отмечают тенденцию сближения цен на рынке первичной и вторичной жилой недвижимости Москвы.

«Напротив, происходит синхронная стагнация, причем готовое жилье по-прежнему дороже, чем строящееся. По нашим данным, в декабре 2017 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках (без учета элитного сегмента) составила 194 тыс. рублей, а на вторичном рынке – 215 тыс. рублей. Разница в цене, таким образом, составляет 11% в пользу вторичного жилья», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По ее мнению, строящиеся объекты еще очень долго будут сохранять более низкие расценки — на 20-30% меньше готового жилья. Это связно с необходимостью ждать заселения, а также отсутствием отделки, тогда как на вторичном рынке в приобретенную квартиру можно въехать сразу.

Однако, ужесточение требований к застройщикам и переход к банковскому кредитованию приведет к увеличению себестоимости новых проектов, что может сравнять цены на «первичке» и «вторичке», не исключает она.

Это поспособствует повышению средних расценок на новое жилье, поэтому нельзя исключать, что цены на «вторичку» и «первичку» сравняются, говорит Литинецкая.

Pin It

Комментарии закрыты.